Mietpreisbremse

Mietpreisbremse gemäß Landesverordnung

Luftaufnahme von einem Wohngebiet mit Preisschildern (Quelle: ©Jürgen Fälchle, stock.adobe.com)

Die neue Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbremse) ist am 4. Juni 2020 in Kraft getreten. In der Folge darf die Miete in 89 Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg mit angespannten Wohnungsmärkten zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Dies gilt nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs allerdings nicht für Neubauten und für umfassend modernisierten Wohnungen.

Die Mietpreisbremse umfasst 89 Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Bezogen auf die Einwohnerzahl repräsentieren diese rund 36 Prozent der Bevölkerung.
 

„Mit unserer neuen Mietpreisbremse wollen wir Mieterhaushalte entlasten und so der Gefahr entgegenwirken, dass Gering- und Normalverdiener aus den Innenstädten verdrängt werden. Mit dieser Verordnung haben die Mieterinnen und Mieter künftig wieder Rechtssicherheit. “
Wohnungsbauministerin Dr. Nicole Hoffmeister-Kraut

Die 89 Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten, die sogenannte „Gebietskulisse“ der Verordnung, wurden in einem aufwändigen Verfahren nach landesweit einheitlichen Kriterien gutachterlich ermittelt. Dazu hatte ein Gutachterbüro umfangreiche Daten aller 1.101 Städte und Gemeinden erhoben und anhand von fünf Indikatoren ausgewertet:

(1) dem Wohnungsversorgungsgrad
(Verhältnis von Wohnungsnachfrage zum Wohnungsangebot),

(2) der Wohnungsversorgung für Neubürger
(Verhältnis von Wohnungsneubau zur Haushaltsentwicklung),

3) der Mietbelastungsquote
(Verhältnis von verfügbarem Nettoeinkommen zur Bruttowarmmiete),

(4) der Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten 2012/2013 bis 2017/2018 sowie

(5) der Mietpreisdifferenz
(Differenz zwischen Vergleichsmieten für Bestandsmietverträge und Angebotsmieten für Neuverträge) bzw. absoluten Höhe der Angebots- und Vergleichsmieten

Für jeden Indikator wurden geeignete Grenzwerte festgelegt, bei deren Überschreitung oder Unterschreitung ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt angenommen werden kann. Sind mindestens vier der fünf Indikatoren bei einer Stadt bzw. Gemeinde erfüllt, liegt ein angespannter Wohnungsmarkt vor.

Detaillierte Informationen dazu können der amtlichen Verordnungsbegründung samt Anlagen entnommen werden:

Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 26. Mai 2020, GBl. S. 329, mit Verordnungsbegründung und Einzeldaten aller 89 Städte und Gemeinden in der Gebietskulisse (PDF)

Auch das Gutachten zur Identifizierung von Gebieten in Baden-Württemberg mit angespannten Wohnungsmärkten nach § 556d BGB, Stand Dezember 2019, sowie die Einzeldaten aller Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg (auch derjenigen, die nicht in die Gebietskulisse aufgenommen wurden) können hier eingesehen werden.

F+B-Gutachten zur Mietbegrenzungsverordnung nach §556d (PDF)

Einzeldaten aller Städte und Gemeinden (XLSX)

 

Vorgeschichte

Die bisherige Mietpreisbremse aus dem Jahr 2015 umfasste 68 Städte und Gemeinden. Aus deren Gebietskulisse sind 31 Städte und Gemeinden herausgefallen und 52 Städte und Gemeinden neu hinzugekommen.

Die Begründung der Landesverordnung 2015 wurde bei deren Erlass nicht veröffentlicht. Das Landgericht Stuttgart beanstandete dies im Nachhinein als Formfehler und erklärte die Verordnung deshalb für unwirksam. Dies gab Veranlassung für die Landesregierung, die Mietpreisbremse vorzeitig vor dem Ablauf deren Geltungsdauer im Oktober 2020 neu zu erlassen und nach Festlegung einer neuen Gebietskulisse anhand aktualisierten Datenmaterials über die Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg durch die jetzt geltende Mietpreisbremse zu ersetzen.

Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 29. September 2015, GBl. S. 852 (PDF)

Amtliche Verordnungsbegründung 2015 (PDF)

Anlage zur amtlichen Verordnungsbegründung 2015 (PDF)

 

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